岁末年初，不少业主收到了小区物业的催费通知。物业费是小区公共秩序维护、公共设施运转的基本保障，缴纳物业费是业主的义务。但一些业主抱怨物业公司不负责任，拒绝缴纳物业费;一些物业公司为催缴物业费绞尽脑汁，不惜停水停电。
不久前，岳阳市岳阳楼区人民法院就通报了一起侵权责任纠纷案件——因前业主欠缴两万多元的物业费，岳阳女子林甜(化名)买下的二手房被物业公司强制停水催缴费用，她一怒之下，将物业公司告上法庭。
业主拖欠物业费，小区物业公司是否有权采取停水停电等方式向业主催要物业费?看看这个故事，你就明白了! 　

　案件 　　
买二手房“被坑”：前业主拖欠两万多元物业费

“相信我，这套房子你买了绝对不吃亏!”2020年12月，林甜在岳阳市岳阳楼区看中了一套二手房，前业主热情地向她介绍了房屋的面积和装修等基础情况。一番交谈下来，双方都比较满意，签订了购房合同，于当月办理了过户登记。
因为不着急入住，在近半年的时间里，房子一直处于空置状态。2021年6月，林甜开心地搬了家。然而她不知道的是，自2017年7月开始，该房屋就存在未缴纳水费、物业费及滞纳金的情况，累计已达两万多元。
“有人在吗?开门!”林甜说，一天中午，身穿物业制服的工作人员敲开了她家的门，请她补缴自2017年7月份开始拖欠的水电费和物业费。林甜很疑惑，自己2017年都还没有入住，为什么还要补缴费用?
物业工作人员表示，在购买房屋成为第二任业主时，林甜就需要承担前面遗留下的所有欠款。但林甜对此并不认可，直接将人赶走。
物业公司多次向她催缴物业费，林甜并没有搭理。之后，物业公司以一纸“停水告知书”将林甜家里的水停了。
无奈之下，林甜只好收拾好生活用品，去酒店居住。但此事过去半月后，她家里再次遭遇了突然停水的情况。当又一次被迫离开去住酒店时，林甜非常生气，随即将小区物业公司告上法庭，要求其恢复供水，公开书面道歉并赔偿自己因停水而产生的交通费、住宿费等共计6000元。 　

　法院
判决物业公司恢复供水，赔偿业主1200元

当物业公司与业主对簿公堂，物业公司代表现场辩称，案涉房屋目前供水正常，原告主张以公开方式书面赔礼道歉无事实及法律依据。虽然停水情况属实，但停水后，原告随即自行开通，故不存在产生住宿费、交通费的必要。此外，原告应当承受就案涉房屋所产生的合同义务(即欠下的物业费)，其承担后可向前业主追偿。作为理性的成年人，原告在购二手房时，应当到物业处了解案涉房屋水电费等情况，因此自身存在过错。
那么，林甜到底该不该承担前业主欠下的物业费，物业公司又是否能以停水停电等极端方式追缴物业费呢?
岳阳市岳阳楼区人民法院经审理认为，供水、供电合同的当事人系业主和自来水公司、供电局。自来水公司、供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业企业无权对业主断水断电。即使是二次供水，物业公司也无权停水。业主不缴纳物业费、水费等，物业公司可以通过诉讼等合法方式解决，不能采取粗暴停水等方式，故被告无权对违约业主采取停水措施。
关于原告是否应概括承受前业主的物业费、水费欠费问题，因合同具有相对性，原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者，新业主即本案原告没有义务支付该部分物业费欠费。原告与前业主的房屋买卖合同对该部分也有约定，且不违反法律、法规的强制性规定，约定有效。
另外，案涉房屋于2020年12月完成过户，过户登记具有即刻对外产生公示效力的法律效果，即自此开始的水费、物业费等亦应由新登记的房主即原告承担，前业主欠费部分被告无权向原告催讨。
最终法院判决：物业公司恢复对案涉房屋的供水，赔偿停水所致原告经济损失1200元，并向其书面赔礼道歉。一审判决后，被告不服提出上诉，岳阳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。(为保护隐私，文中当事人为化名)

　　律师说法 　
这些物业公司常见行为违法 　　
陈菲(湖南擎日律师事务所律师)

《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
如果物业公司在催交物业费时采取了停止供电、供水、供热、供燃气等违法方式，而造成业主损失的，业主可以依据相应的证据向物业公司主张其承担相应的违约或侵权责任。
同时，《民法典》也规定了业主应当按照合同约定向物业服务人员支付物业费。一般情况下，有局部瑕疵的物业服务不能作为业主拒缴物业费用的理由，但如果物业服务存在安保、卫生等方面重大瑕疵的，法院会支持适当减免部分物业费的主张。
需要提醒的是，很多时候物业公司看似合理的行为，其实已经涉嫌违法。比如以下四种情况：
1.采取停用门禁卡、禁止进入小区的方式催缴物业费。
《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
也就是说，除了停水停电，停用门禁卡等阻止业主进小区的催缴物业费的方式也是违法的，这不仅影响了业主使用小区共有部分，还限制了业主的所有权和使用权，是对业主就自己房屋依法享有的占有、使用、收益和处分权利的一种侵犯。业主不交物业费本质上是一种物业合同纠纷，而不是物权纠纷，因此不应对业主的所有物权造成影响。
2.借用工作便利收集、泄露业主个人信息。
《民法典》第一千零三十八条规定:“信息处理者不得泄露或者篡改其收集、存储的个人信息;未经自然人同意，不得向他人非法提供其个人信息，但是经过加工无法识别特定个人且不能复原的除外。”
物业公司对自己所掌握的业主信息负有妥善保管的义务，在未经业主同意的情况下，不得随意泄露、公开，或向他人非法提供。
3.在小区内私自划定车位，并出租、出售。
《物业管理条例》第五十条第一、第二款规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。”
小区内空地属于小区公共建筑和共用设施，是业主的共有部分，物业公司无权擅自在小区楼间空地划出车位出租，除非征得业主委员会的同意。同时物业管理区域内按照建筑规划建设的公共建筑和公用设施，不得随意改变用途。
4.隐瞒业主服务合同履行及项目收支的具体情况。
《民法典》第九百四十三条明确：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
业主有权了解小区内涉及业主共有权以及管理权相关事项的权利，这是业主对共有部分行使管理权的一种重要方式。物业公司若隐瞒业主合同服务履行情况、拒绝公布物业服务资金年度预决算、物业服务资金收支情况等，则严重侵害了业主的知情权，属于违法行为。