新买二手房，结果前任房主的爸妈跑来对你说：“这房子我要住!”
你是不是觉得很不可思议?
别着急上火，也别忙着赶人——因为你这“逐客令”很可能还下不了!
《民法典》于今年正式实施，二手房买卖过程中，也因此多了“查询居住权”这个重要“注意事项”。因为根据新规，父母过户给孩子的房子即便被售卖，其依然能要求居住，哪怕新房主不同意——那么，所谓“居住权”，究竟是怎么一回事?如何合理利用居住权保护合法权益，也如何避免可能的纠纷?

前妻欲再嫁，催儿子卖房
3月23日，益阳市沧水铺法律服务所法律工作者徐真建向今日女报/凤网记者讲述起他在两个多月前调处的一起特殊案件。
事情要从一段破裂的婚姻说起。
2020年7月9日，儿子高考结束的第二天，43岁的张剑与42岁的刘亚妮在益阳市赫山区民政局办理了离婚手续。根据离婚协议，登记在两人名下的一套房产过户给18岁的儿子张毅，张毅随母亲刘亚妮生活。
但因一时没找好住处，经儿子同意后，张剑仍与前妻“同居”。“他住一楼，儿子和母亲住二楼。”徐真建表示，其间，尽管张剑与刘亚妮不时拌嘴，日子倒还算平稳，但4个月后，平静的生活起了波澜。
原来，刘亚妮离婚不久后又处了个对象，并打算再婚。让张剑难以接受的，是“她让儿子把房子卖掉，到时候和那个男的一起住”。针对该说法，今日女报/凤网记者从张毅那里得到证实。
谈及房产，张毅直言不想卖，“我想让父母复婚，所以才让他们离婚后同住一屋，如果卖了房子，复婚就更难了，而且父亲下半辈子也没有稳定的地方住。另外，我也担心那个人和母亲再婚后，我搬过去住会不适应。”
2020年12月，与刘亚妮多次协商未果后，张剑向徐真建寻求法律帮助。 　　

“居住权”让父子安心：房子卖了也能住
“以前卖掉房子后，入住需经房屋产权人同意;现在卖了房子后，即便房屋产权人不同意，也有可能住进去。”在徐真建看来，让不可能变为可能的关键，在于房屋售出前拿到“居住权”。
“《民法典》第366条规定：‘居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。’同时，第370条规定：‘居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。’”对此，徐真建举了个例子。
“比如，我在自己名下的房子给父母登记了这套房产的居住权，期限是10年。那么，他们就可以在10年期限内享有该房屋的居住权。在这期间，就算我将房子卖给了别人，房屋所有权发生了转移，但我父母依然能享有房子的居住权。简单来说，就是只要居住权期限未满，我父母就可以一直住在房子里，买主还不能将我父母赶出去。”
徐真建告诉今日女报/凤网记者，由于张毅已年满18岁，在法律上视为完全民事行为能力人，且是房屋的唯一产权人，所以张毅无需征求母亲刘亚妮同意，即能在房屋售出前，去当地不动产登记中心为父亲张剑办理居住权登记。
今年1月，张毅携带不动产权属证书以及居住权合同等材料，陪父亲张剑在益阳市不动产登记中心办理了居住权登记，确定张剑的居住权期限为20年。之后，经徐真建组织张剑、刘亚妮多次协商，刘亚妮最终打消了卖房的念头。
(为保护隐私，文中除徐真建外，其他均为化名)

律师说
这三种方式，可设立房屋居住权
孙金刚(湖南天仁律师事务所律师)
居住权的权能仅包括占有、使用，不包括处分，故居住权不可出租、转让或继承。居住权一般无偿设立，当事人可以根据意思自由约定居住权期限，如果没有约定，居住权一般至居住权人死亡时消灭。
关于居住权的设立，目前有三种方式：第一种是“书面合同+登记”。根据《民法典》第367条规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”需要指出的是，居住权合同一般要包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。
第二种为“遗嘱、遗赠+登记”。根据《民法典》第371条规定，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用‘居住权’的有关规定”。
第三种为“生效法律文书”确定。根据《民法典》第229条规定，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”在该种形式下，居住权的设立不以登记为生效要件。 　　买二手房要注意看“居住权”
张源伟(湖南湘溪律师事务所律师)
过去的二手房交易，购房者只需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，现在，还要注意查询房屋是否登记有居住权。一旦房屋存在居住权，房产交易就不是那么简单了。毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”后，房产交易必然受到影响。
所以，设立居住权应当“三思而后行”，如果在可预见时间内有转让、出租、抵押房产等计划，或者房产存在被分割的可能，为了避免陷入纠纷，请谨慎设立居住权。如果要对设立有居住权的房屋进行买卖的，出售人要向买受人说明设立了居住权，如果没有说明，造成买受人购买房屋后无法居住的，买受人可以要求解除合同。

一种说法
应聘成功不去上班，公司HR“发圈”泄愤
岗位应聘原本就需要你情我愿，在签合同之前，任何一方都有拒绝的权利。然而，因临时有事没去入职的郭女士却被招聘公司“黑”了一把。
前不久，郭女士在杭州找了份工作，应聘的是当地某公司产品经理岗位。经过两轮面试后，她于3月9日成功应聘，并被通知一周后正式入职。
郭女士说，因为绍兴老家的房子在拆迁，家人忙不过来，她需要回家帮忙，由于经常两地跑，非常不方便。于是，在入职前一天，她联系了公司人事部的陈经理，表示自己不去上班了。
对此，陈经理说，这是一个急聘岗位，公司为此前前后后忙了十多天。郭女士已经通过面试，现在又临时不来，这浪费了公司很多时间。在他看来，郭女士不讲诚信。
想着自己毕竟没去入职，自觉理亏的郭女士也就没太计较，以为这件事就这样过去了。
谁知，几天后的一场变故让郭女士气愤不已。“他(指陈经理)将我的简历信息以及跟他的聊天截图都发到了朋友圈里，还呼吁同行一起抵制我，让我不好找工作。他这是在报复!”
“我当时就告诉他，招聘是个互相选择的过程，我虽然放弃了入职，但也提前通知了，并不是一声不吭。”让郭女士意外的是，陈经理不仅没回复她，还将朋友圈屏蔽了。后来，直到她上门讨说法，陈经理才当面删除了这条朋友圈，并向她道歉。 　　

律师>>
“发圈”别“出圈”，失德又违法
湖南君达律师事务所律师刘悦表示，应聘者与招聘公司之间本身是双向合作关系，而且最终也只能以达成合作为原则，如果一方没有意向，没有签订合同，那另一方就无法约束对方。在生活中，如果应聘者与公司没有达成合作意向，那么企业只能招聘他人。即便入职者同意合作，但双方签订合同前，企业也能在其入职前告知不接收。不过，作为一名人事部负责人，陈经理应当清楚招聘需要承担一定风险，不一定所有发出录取通知的人都会来公司上班。所以，不能因为对方不来公司上班，就将个人简历发布到网上，这样的行为不仅有失职业道德，也涉嫌侵犯他人隐私权。