常德人黄友金花了近15万元，取得了长沙一家旅馆的经营权。但仅仅15个月后，他就遭遇了一连串的变故：房东突然要求涨房租，不给就不允许他继续经营;迫于无奈，黄友金将旅馆低价转租给别人，又不得不接受房东提出的“给9000元转让费才可以转租”的条件。更让他窝火的是，他自认能证明房东“变相要挟敲诈”的收条，最终被法院判定为“系双方合意之结果”。
　　其实，在我们的生活中，有时也会遇到类似的需要对房屋、店铺进行转让和转接的情况。如何才能维护自己的合法权益?今日女报/凤网记者采访了多名律师，请他们一起来支支招。
　　
事件回顾
　　
承租旅馆，遭遇房东“变相要挟敲诈”
　　过去半年里，59岁的黄友金(化名)过得很郁闷。“不光输了钱，在法院还输理!”3月13日，他告诉今日女报/凤网记者，从去年7月25日至今，自己和房东谭凯祥的房屋租赁合同纠纷一案，经由长沙市雨花区人民法院、长沙市中级人民法院接连开庭审理，但他都败诉了。
　　这让黄友金很窝火：“明明是房东违反合同在先，法院反而判我输!”
　　原来，2012年7月，为了让孙子安心读书，家住常德澧县的黄友金来到长沙陪读，并在孙子就读的学校附近找了个门面，做起了旅馆生意。
　　“这旅馆是由原来的老板和房东商议后改建的，但因为生意难做，才想着要转让。”黄友金说，旅馆有两层，家具电器配备齐全，自己花了14.8万元的转让费才拿到了旅馆的经营权。
　　随后，黄友金又与房东谭凯祥签订了时效为3年的《房屋租赁协议》，里面除写明需缴纳的押金及租金数额外，还提到：“合同签订三年，前两年按限定租金付给出租方，第三年随行情而定……承租方在租赁期内，在提前通知出租方后，可转租给第三方，但须付给出租方转让费2000元;承租方转让给第三方后，押金同时转让给第三方……以上条款在合同期内双方不得更改。”
　　尽管签了合同，但一年零三个月后，变故来了。
　　2013年10月5日，房东谭凯祥告诉黄友金，称要涨房租，还说“如果不同意，合同到期后就收回房屋”。
　　明明约定了前两年不涨房租，如今房东反悔，这让黄友金非常不情愿。但如果不照办，房东就不把房子租给自己了，旅馆生意就可能打水漂。左思右想，黄友金决定将旅馆及时转手。
　　之后的两周时间里，黄友金到处发传单，最终，他与一位陈姓老板达成了转让意向协议，并以13.9万元成功转出。
　　按照黄友金的想法，只要能将旅馆转出去，即便自己亏了9000元也算了。黄友金说，就在他将要签订转让合同时，变故又生。
　　黄友金说，在得知自己将旅馆转出去之后，房东谭凯祥又一次反悔了。“一是他说我之前交的2000元押金不能退转第三方(即旅馆转让后，房东不准予第三方将押金交由承租方黄友金，且房东也不退还承租方押金——编者注);二是还要我交9000元转让费才同意转让，而之前我们的合同协议里明确写明只收2000元转让费。如果我不照办，他就不允许我转租，且立刻不许我经营旅馆。”
　　无奈，黄友金只得答应房东的要求，但他也要对方开具了一张收条，写明：“收到转让二、三楼客房部费用7000元整，如本次没有转让成功，全额退还。”
　　黄友金好不容易将旅馆转让了出去，但越想越气的他，最终还是决定向法院起诉。
　　不过，法院并没有支持黄友金。3月13日，记者在黄友金递交的《民事判决书(2013)雨民初字第3373号》文件中看到以下内容：“经审理查明，根据双方签订的《房租租赁协议》约定：承租方在租赁期内，提前通知出租方，可转租给第三方，但须付给出租方转让费2000元……现原告主张答应被告收取9000元转让费系受到被告胁迫，故应对此承担举证责任。本案审理中，原告未提供相关证据，故原告该主张本院不予支持……”
　　而且，在法院审理过程中，那张在黄友金看来足以证明房东违反合同、变相要挟敲诈的收条，最终被法院判定为“系双方合意之结果”。
　　对于法院的判决，黄友金表示将继续向湖南省高级人民法院申请诉讼，为自己讨个说法。事件如何发展，今日女报/凤网也将持续关注。
　　
记者调查
　　
房东：合同未到期不退押金，超额费用为“好处费”
　　面对黄友金的不满，房东谭凯祥有自己的说法。他告诉今日女报/凤网记者，自己之所以没有将2000元押金退回，是因为黄友金没有履行完为期3年的租赁合同。“如果合同期限届满，房屋又没有重大问题，我会全额退还。而且，他将旅馆转出后，我也将押金条当面撕毁了。”
　　至于黄友金提出的要交9000元自己才准他将旅馆转让一事，谭凯祥如此解释：“转让费仍然是合同中写明的2000元，我没有抬价。之所以要他交9000元，除合同规定的押金和转让费外，多出来的5000元是他为了能让旅馆顺利转让出去，便要求我别将旅馆经营不善的事告诉对方的好处费，但里面的具体细节，目前不方便说明。”
　　长沙市雨花区人民法院：谁主张谁举证，变相要挟证据不足
　　长沙市雨花区人民法院的一名夏姓法官告诉记者，对于黄友金提供的房东谭凯祥写下的转让收条，并以此证明自己遭到对方变相要挟敲诈才得以交予高额转让费的说法，法院认为其没有充足证据予以证实。“因为，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但这张收条只能证明双方就转让费用达成意见一致，且黄友金也没有给出其他证据证明。”
　　
律师观点
　　
收条可证房东违约
　　海永恒 (湖南一星律师事务所律师)
　　黄友金与谭凯祥签订的租赁合同合法有效，双方应该按照合同的约定履行义务。在本案中，无论黄友金所述房东有意抬高转让费是否属实，除房东撕毁的押金条外，其写下的收条已经能证明收取7000元转让费一事，这已经与合同内规定的转让费用相冲突，由此已能表明房东违反了合同。
　　至于房东谭凯祥提出的超额费用为“好处费”的说法，从长沙市中级人民法院以及雨花区法院下达的判决书中来看，并未显示谭凯祥有提供证明自己说法的证据，这显然不符合我国《民事诉讼法》“谁主张谁举证”的规定。
　　
律师支招
　　
“店铺转让费”无明确法规规定，签订协议须谨慎
　　林小兵 (湖南纲维律师事务所律师)
　　关于店铺转让费，看起来其起意是下家弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，一般是承租者向继承租者收取，有“上家非法做二房东”之嫌，当然，也有由房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。
　　但要特别提醒的是，目前，我国的法律法规还没有可以依附的明确规定能够干预此事。就一般情况来说，我们将这理解为商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情，只有通过承租方和继承租方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。
　　我的建议是，在将店铺成功转出前，最好把房东也请来，让三方一起协商、谈判，这里面就牵涉到一些谈判上的技巧。当三方意见达成一致时，继承租方最好再仔细查询、督办由房东出具的店面租赁许可，待确认无误后再与承租方签订书面转让协议，并与房东签订新的店面租赁合同。
　　
承租店铺分“三步走”
　　杨帆 (北京中银长沙律师事务所律师)
　　首先，接铺前应联络店主询问转让店面的大致状况，要和收取转让费的前经营者谈好条件，比如续约时间有多长，合同到期后是否可以续约等，还可以找有经验的朋友一起去看看，以此得到商圈评估。
　　其次，接铺时对不实的转让借口要特别注意，一定要与房东确认租期，水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
　　最后，值得一提的是，有些房东在出租门面时，会禁止承租者转让，如果租到这类商铺，会产生许多麻烦。所以，事先最好能提前了解房东的性格，如是否友善、好说话等等，事后要和房东处好关系。当决定要签约时，一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等，最好与房东、转让者一起签订转让协议，将资产清单、售让权利范围写清楚。